Hệ thống pháp lý đang dần ổn định nhưng thị trường địa ốc vẫn còn nhiều thách thức

Triển vọng ngành bất động sản sẽ trở nên tích cực hơn nhờ các yếu tố như lãi suất đã trở lại mức hấp dẫn, hệ thống pháp lý được hoàn thiện, và dòng tiền đầu tư từ kiều hối mang lại động lực phục hồi. Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức như sự trầm lắng trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, áp lực từ trái phiếu, và khó khăn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng.

1. Thúc đẩy cung - cầu tăng dần

Công ty chứng khoán MB (MBS) vừa công bố báo cáo phân tích về những yếu tố sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) hồi phục trở lại, đặc biệt là ảnh hưởng của các chính sách mới. MBS đánh giá lãi suất tăng trong thời gian tới cũng không mang nhiều hàm ý tiêu cực đến thị trường BĐS, bởi lãi suất cho vay tăng lên nhẹ sẽ kích thích dòng tiền chảy vào BĐS do kỳ vọng lãi suất đã tạo đáy và tâm lý nhà đầu tư lúc này sẽ cố gắng tận dụng một mức lãi suất tốt để đầu tư bất động sản.

Bên cạnh đó, hệ thống pháp lý liên quan đến thị trường ngày càng hoàn thiện. Theo MBS đánh giá, các quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS 2023 tập trung vào việc hạn chế tình trạng huy động vốn và phát triển dự án tràn lan gây lãng phí nguồn lực xã hội vào các nhà phát triển BĐS yếu kém về năng lực tài chính, cũng như sở hữu tình trạng pháp lý không rõ ràng. Các quy định mới cũng hướng đến việc củng cố niềm tin của người mua BĐS và tiến đến minh bạch hóa thị trường.

Đối với Luật Nhà ở 2023, MBS cho rằng sự thay đổi chủ yếu tập trung vào việc khuyến khích thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, giúp đảm bảo an sinh xã hội, củng cố niềm tin nơi người mua nhà, góp phần cải thiện thanh khoản, đem lại sự sôi động cho thị trường BĐS.

Đối với Luật Đất đai 2024, các điểm mới tập trung vào các quy định giúp thúc đẩy quá trình giải phóng mặt bằng, hạn chế tranh chấp, minh bạch hóa trong lúc thực hiện. Về phía các nhà phát triển BĐS, tốc độ giải phóng mặt bằng được tăng cao cũng đồng nghĩa với thời gian phát triển dự án được rút ngắn đi.

Ở chiều ngược lại, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng tăng lên so với giai đoạn trước do giá đất được cập nhật sát hơn với thị trường, dẫn đến chi phí phát triển dự án cũng sẽ tăng lên, kéo theo mức giá đầu ra cũng tăng. Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường vẫn cần thêm thời gian để được sự hướng dẫn, áp dụng của các ban ngành. Các vướng mắc trong khâu định giá như nguồn gốc đất vẫn sẽ chưa được khai thông triệt để theo các thay đổi mới trong luật này.

Đáng chú ý trong lần thay đổi luật lần này, là việc công nhận các quyền và nghĩa vụ hợp pháp của kiều bào hải ngoại nếu vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam. Điều này sẽ cho phép người có quốc tịch Việt Nam tại nước ngoài được đứng tên BĐS, giúp giải quyết tình trạng khiếu kiện xảy ra khi lúc trước họ phải nhờ người nhà, người quen đứng tên giúp và phát sinh các trường hợp chiếm đoạt tài sản. Khi các luật mới được thông qua, dòng kiều hối sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ và sẽ đem lại sức cầu mới cho thị trường trong nước.

Doanh nghiệp địa ốc phải đối diện với nhiều thách thức

Mặc dù có nhiều tín hiệu tích cực nhưng thị trường vẫn phải đối mặt với những khó khăn nhất định. Thị trường BĐS nghỉ dưỡng vẫn đang thiếu vắng thanh khoản trầm trọng bởi những vướng mắc trong vấn đề pháp lý cũng như hệ quả của việc phát triển quá nóng ở các chu kỳ trước.

Nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu ở khu vực miền Trung và miền Nam (chiếm 80%-90% tổng nguồn cung cả nước). Hàng loạt dự án đã phải dừng triển khai do vướng pháp lý khiến lượng hàng tồn kho tăng mạnh, nguồn cung mới thì liên tục sụt giảm. Sức cầu của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng đang ở mức thấp nhất trong một thập kỷ với tỷ lệ hấp thụ của biệt thự nghỉ dưỡng/nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng đạt 3,3%/0,9%.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang, các nhà phát triển liên tục đưa ra các chính sách cam kết chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc nhưng thanh khoản vẫn chưa được cải thiện.

Bên cạnh vấn đề của BĐS nghỉ dưỡng, nghĩa vụ trả nợ trái phiếu trong năm 2024 không phải là nhỏ. MBS ước tính giá trị trái phiếu BĐS đáo hạn (sau mua lại) trong quý II/2024 và cả năm 2024 lần lượt là 19,328 tỷ đồng (giảm 44,5% so với quý II/2023) và 113,654 tỷ đồng (giảm 3,3% so với năm 2023).

Tổng giá trị trái phiếu mua lại của năm 2024 tính đến thời điểm cuối tháng 5/2024 đạt 12,225 tỷ đồng (tăng 5,8% so với cùng kỳ), giúp lượng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đáo hạn trong năm 2024 giảm 9,7% so với trước khi mua lại.

Hiện tại, tổng giá trị TPDN chậm các nghĩa vụ thanh toán trong tháng 4 ước vào khoảng 193,6 ngàn tỷ đồng, chiếm gần 19% dư nợ TPDN của toàn thị trường, trong đó nhóm ngành BĐS tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 70% giá trị chậm trả.

Trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thế mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. MBS cho rằng, điều kiện quan trọng nhất để các ngân hàng có thể giải ngân là tình trạng pháp lý, cũng như khả năng triển khai bán hàng của dự án, để có thể đem lại dòng tiền trả nợ. Chính vì thế, các doanh nghiệp với quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh vẫn sẽ tiếp tục dẫn đầu cuộc chơi, trong khi phần còn lại sẽ gặp khó khăn.